南京企业厂房被征收，停产停业损失按什么标准算？
这段时间咨询里，南京做机械加工、电子配件、仓储物流的老板来得特别多。厂房一贴征收公告，很多人的第一反应是"房没了能赔多少"，却常常把停产停业损失这一大块忘在脑后。等签完协议再回头要，就晚了。这篇文章把标准、算法、期限、条件一次讲清楚。
一、停产停业损失，为什么是"必须给"的一笔钱？
依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）。第十七条写得很明白，市、县级人民政府对被征收人的补偿包括三块：被征收房屋价值的补偿，因征收造成的搬迁、临时安置的补偿，以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
厂房和住宅最大的不同就在这：房子拆了，机器搬了，订单断了，工人工资还得照发。这一块的直接损失是实打实的。所以法律把它单列一项，跟房款并列，不能一句"政策里没有"就打发了。
二、南京到底怎么算？协商、评估、兜底，三层递进
《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（2017年2月6日南京市政府令第318号发布，自2017年3月10日起施行）第三十三条规定了明确的三层顺序：
- 第一步，协商。由征收当事人根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定；
- 第二步，评估。协商不成的，可以委托已经选定或者确定的评估机构评估；
- 第三步，兜底。停产停业损失无法采用评估方式确定的，对非住宅房屋中的营业用房，给予不超过其房地产评估价格8%的补偿；对非住宅房屋中的非营业用房，给予不超过其房地产评估价格5%的补偿。
注意是"不超过"。这两个百分比是上限，不是自动到顶的数，实际拿多少要看协商和评估。这也提醒一句：征收方如果张口就按最低给，你完全有依据要求往上谈。
三、效益按几年算？征收决定前3年的平均效益
停产停业损失到底按多少钱算，省里的规定给了一个全国通用的算法。《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》（苏政发〔2011〕91号）第十三条写明：房屋被征收前的效益，原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算。算平均效益要结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。
也就是说，你企业过去三年的利润表、纳税记录、审计报告，都是算钱的依据。平时做账规范的企业，这时候优势就出来了；账目混乱、纳税申报明显偏低的，评估时吃亏是大概率的事。
四、停产停业期限怎么定？货币补偿和产权调换不一样
苏政发〔2011〕91号第十三条同时对期限做了区分：
- 选择货币补偿的，停产停业期限为实际搬迁之日至以原生产方式或者经营方法恢复到原生产经营规模所需的社会平均时间；
- 选择产权调换的，停产停业期限自实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止；
- 使用房屋征收部门提供类似房屋周转的，使用周转房屋的时间相应扣减。
很多老板拿到方案只看到"每平米多少钱"，没注意期限怎么算的。同样是厂房，选货币补偿和选调换，停产停业损失的跨度可能差出半年一年，这笔账要单独算。
五、想拿这笔钱，三个条件缺一不可
苏政发〔2011〕91号第十四条规定，给停产停业损失补偿的房屋要同时满足：
- 具有土地、房屋权属证明，或者经政府组织有关部门依法认定为合法建筑；
- 被征收房屋作为生产经营场所的，经营者持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件；
- 确实因房屋被征收造成了停产停业损失。
说白了：证照要齐、要真在经营、要真有损失。无证房、证照分离、注册地和实际经营地不一致的，都可能被卡住。
六、住宅改商铺的，还有一线机会
这条很多南京的个体户关心。苏政发〔2011〕91号第十五条规定：擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；但被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予补偿。具体比例由各市、县（市、区）政府定。
南京的办法第三十条也与此衔接：2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》实施前将住宅房屋改变为经营性用房的，凭合法有效的工商营业执照、完税凭证，按照省、市相关规定给予补偿。老底子做生意的临街住户，不是完全没有机会，关键看证据链能不能立住。
七、评估不满意怎么办？有两条救济路
停产停业损失算多少，绕不开评估。国务院令第590号第十九条规定：对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。评估机构由被征收人协商选定，协商不成通过多数决定、随机选定等方式确定（第二十条）。
实务里最常见的问题，是评估机构选定环节没通知企业主、分户评估报告不送达、评估时点算错。这些程序瑕疵如果被坐实，补偿决定是可能被法院撤销重做的（宣传示例，不构成对个案结果的承诺）。
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